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2018年元月房地產分析>>元月房市有溫度
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、第一線從業人員最瞭解房市,比去年同期大幅成長
今歲今宵盡,明年明日催。歲寒一夜去,春逐五更來。
 
農曆年歲末了,雞年將去,狗年即到,新年吉祥話「狗來富」也!華人世界有些幸福,連過兩個年,新曆年剛過,舊曆年才是傳統大年,鞭炮絲竹大作啊!
 
春江水暖鴨先知,最了解房地產景氣的,絕對不是躲在房間做研究的學者,或情報與感官總是落後的政府官員,而是在第一線作戰感受民間疾苦的從業人員!
 
6都地政局公布一月建物買賣移轉棟數,6都合計1.93萬棟,年增0.5%,月增23.5%!市場回溫訊息,令人欣喜,但因買賣成交到地政事務所不動產登記完成,會有一個月的時間落差,這反映的是去年12月的情況。
 
根據第一線房地產從業人員的統計,今年一月的房市可舉例如下:
 
信義房屋統計1月房市交易量月減約10%、年增約30%。台北市年增33.5%、月減8.7%;1月平均成交價每坪63.2萬,高於上月的60.1萬,主要是因為台北市中心區域與內湖、南港等交易增溫,因而拉高了1月成交單價。1月房市延續去年12月買氣,最明顯的是台北市中心逐漸動起來,且一些重劃區新屋價格調降後吸引買盤進場。
 
新北市交易量則是月減14.6%、年增32.7%,交易熱區包括板橋、新店、永和與新莊區;桃園市則是1月表現最熱區域,1月交易量月增9.2%、年增32.7%,總價500~700萬的首購產品,與總價1,000~1,500萬換屋產品,是桃園市房市交易成長最多的物件。
 
永慶房屋統計,1月全台交易量較去年12月僅微縮1%,但若與去年同期相比大增42%!與12月相比北市、新北、桃園皆減少2%,台中、高雄則是持平,而台南則逆勢成長4%。永慶房屋分析,去年1月底適逢農曆春節,交易日縮短5天,交易量減少,但今年1月有完整交易月份,在基期較低下年增42%;不過,今年交易天數增加19%,但交易量成長逾4成,顯示今年房市交易量能優於去年。
 
住商不動產統計,1月全台房市比去年12月量縮4.5%,北市量增18.4%,其他行政區皆量縮,其中又以台中量縮12.3%最多,其次是桃園10.9%,新北減少9%,台南量縮8.9%,高雄則持平;但若和去年同期相比,今年1月全台量能大增43.1%!。住商不動產企研室主任徐佳馨指出,六都交易除北市外都量縮,推估是北市價格調降已打底,想要購買北市房屋的民眾已有充分認知,因此在交易狀況較其他區域來得好。
 
台灣房屋統計,1月房市交易六都中除新北量縮外,其餘買氣均延續去年底溫度,台北、桃園、台南有3.2~3.7%增長;但價格部分,雙北讓利顯著,雙北以南則皆上漲,台南月漲4.1%、台中漲3.2%。
 
二、高雄土地交易熱絡,年終獎金搶搶滾!
高雄這兩年土地交易勇冠全台,因此去年全台不少建商積極到高雄搶買土地,共成交13.66萬坪土地,成交總價463.1億元,比2016年的318.01億大增45.62%!交易熱區第一名是三民區的105億,占比達24.12%。
 
去年土地成交總價463.1億比2016年的318億增加45.62%!面積13.66萬坪比2016年10.32萬坪增加32.30%!2015年成交金額、面積分別為316.8億、11.02萬坪。交易非常熱絡!
 
去年的高雄交易排行以三民區105.2億奪冠,占主要交易區域總額的24.12%,顯示建商在銷售順利後,也積極在三民區建立土地庫存;成交第二名則是左營區,占比約18.21%;第三名是苓雅區的60.81%,占比約13.95%。
 
近兩年高雄建築業率先搶地熱絡,房屋交易熱絡,因此高雄建商也大方發給員工年終獎金,崑庭建設最高可領21個月,基層員工加薪8%,中階主管加薪5%,高薪主管加薪3%。華友聯開發,將發4.5~6個月年終獎金。永信建設,今年年終獎金可達5~10個月。鼎宇建設今年的年終至少有3個月,並將依考評比調薪。泰嘉開發年終獎金也有2~5個月的水平,並將所有員工的薪水調高至3萬元以上。皇苑建設的年終獎金則是5~6個月。這些表現,真是讓北部羨慕,勇冠全台啊!
 
三、新北市終於出現搶標土地
南部因為房價便宜,房屋交易熱絡,北部則房價超高,市況相對冷清許多。
 
新北市政府於1月19日標售新店中央新村北側土地,出脫近80億元,平均溢價率達15%,各大建商搶標熱絡近年少見。其中斯馨段85地號907坪土地,北碁建設以每平方公尺1元些微差距,打敗次高標的聯上開發!亦屬奇蹟!
 
開標當天擠爆現場,為近年首見的熱絡盛況,14筆土地標售出脫11筆,脫標率近80%!長虹、聯上、宏盛、文心、將捷、德杰等知名建商均有得標,得標單價在每坪124萬~153.3萬元。這次央北土地標售乃是房市反轉最明顯的指標。
 
去年9月央北重劃區第一次標售,七筆出脫六筆、吸引13封標單搶標,出脫總金額約57億元,這次脫標規模更大,吸引37封標單前來搶標,更多大型建商搶地,逾半的土地脫標單價都站上每坪140萬元,等於未來房屋售價至少每坪55萬元以上,顯示房市築底,回溫態勢明確,在台北市土地供給稀有下,新北市可立即開發、方整的優質公有土地釋出,吸引建商踴躍搶標。
 
文心建設旗下的北碁建設以12.99億元,標下斯馨段85地號907坪土地,共吸引七封標單搶標,北碁出價每平方公尺43萬2,889元,以每平公尺1元,總價不到4,000元的差距,高於次高價的聯上開發得標!是這次出價最精準、得標最驚險的一標。第二標的心情可想而知。
 
些微差距落榜的聯上開發,在另一筆斯馨二路旁723坪土地,以總價11.05億元標下,打敗同樣有出手的北碁等三家建商。
 
一葉知秋,建商站在景氣最敏感的第一線,春江水暖鴨先知啊!
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)