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2017年9房地產分析>>房市已經回溫9個月
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、房市持續回溫3個季
去年(2017年)房市非常慘淡,慘到極點,一整年的成交量只有24萬5396棟,比最慘的SARS2003年34萬9706棟還衰退了3成之多!房仲公司支撐不住的時有所聞,去年與前年房仲公司收攤了1000家以上!從業人員流離失所,苦哉!
 
所謂「否極泰來」,今年房市已緩步回溫,預估到年底可成長2成約28萬棟!
 
今年的一月與二月房市則已明顯回溫,特別是2月全台房屋交易量比去年同期增加66%,所謂黑夜的盡頭就是黎明啊!
房市不好,建商不但不敢加買土地,甚至要售出手上土地,減輕壓力。當建商敢再進場買土地、敢冒險前進時,所謂「一葉知秋」,市場已在回溫啟動中!
 
今年3月15日,高雄市政府釋出13標開發區土地,吸引達50封投標單搶買!最終標脫11標,標脫率高達84.6%!高雄市地政局表示,鳳青重劃區及中都重劃區為大熱門,總計2區5標吸引32人搶標,100%標脫!顯見投資人對未來房市的樂觀與信心。
 
到了5月房市更是全面增溫!六都買賣移轉棟數為17,652棟,比4月成長16%!
 
其中新北市累計前5月買賣移轉棟數逼近2萬棟,比去年同期成長逾4成,勇冠六都!
 
8月建物買賣移轉棟數,六都合計1.78萬件,月增4.2%、年增13.9%,顯示今年以來全台房市買氣穩步回溫態勢日益明確,而台北市則重回2,000件關卡,為今年以來次高量。
 
今年房市回溫乃在於建商與屋主對自住客的讓利打折,而愈是小坪數低總價的房子愈是好賣,加以銀行利率尚處低檔,因此能銷售順利。
 
二、低價社區竄紅,百花齊放
今年全台各地,只要交通便捷、生活機能便利完善低總價中小坪數房屋,皆能受到購屋人的青睞。
 
例如新北市下新莊地區擁有捷運丹鳳站、迴龍站,以及機場捷運泰山貴和站等三捷運,總價便宜,800萬元以內可買到25坪使用空間,受到首購族歡迎。
 
又如桃園平鎮房市今年異軍突起,預售房價單季漲4%,成屋更是年漲一成。平鎮房價一、二字頭,吸引大批中壢購屋族轉移陣地,房價逆勢殺出紅盤。平鎮區房價從去年每坪15.2萬元,今年上漲到16.8萬元,漲幅達10.2%。平鎮區緊鄰著中壢區,共享生活機能,包含機場捷運、台鐵、高鐵以及百貨商圈,但房價比中壢便宜二、三成,近二年深受中壢區民眾青睞,許多人跨區買屋。平鎮區內有東西向快速公路台66觀音大溪線,可連結上國道1號及北二高,路程約10分鐘,開車通勤至台北市約40分鐘,也吸引不少大台北民眾到平鎮購屋。
 
新北市龜山迴龍生活圈因具低總價優勢,且近捷運站,吸引不少外地首購族群跨區購屋。迴龍位於新莊、樹林、龜山的交界處,若是龜山門牌,屋齡約20~30年、30~40坪的電梯中古大樓物件,總價約700~800萬元。而靠近捷運迴龍站、宏慶街一帶的公寓物件,更僅約500~600萬元。因此在去年底有一筆屋齡約31年、3房格局的公寓物件,步行至迴龍站約5~6分鐘,成交總價只要450萬元。區域物件以3房居多,十分適合年輕情侶及小家庭。
 
又如台中市海線的清水地區,以及屬於市區的北區、11期重劃區等,近期有不少讓利、中小坪數規劃的小宅案,甚受市場歡迎,買氣跟著火熱。
 
高雄人口數目前退居全台第三,人口紅利流失影響房市,房價偏高買不起,低總價的首購小宅當道,目前成為市場主流,從市中心到外環楠梓、橋頭等處遍地開花,知名建商聯上、達麗、永信、興富發都有志一同推小宅,市況熱絡,銷售順利。
 
連續9個月的房市回溫,給各建商帶來了鼓舞與信心,紛紛籌備推出新案,特別是房價相對北部低的台南高雄二都,指標建商推案甚為踴躍!據統計營建股及大型指標建商,下半年在台南高雄將推出逾455億元案量、約4850戶。光是興富發,就有4建案公開,總戶數逾2400戶約200億元;聯上實業也將有3案進場,多屬大樓小宅。
 
興富發集團今年在台南高雄推出3場預售與1場成屋新案,最具指標的是台南市仁德區、社區戶數高達1150戶的大樓造鎮案「上東城」,單案總銷80億元。
 
國揚建設將於台南市史博館推出別墅預售案「翡翠森林3」,社區戶數逾200戶,是近年少見的透天造鎮案。
 
聯上實業分別在高市楠梓與前金區有3場預售大樓公開,3案總銷約75億元逾1000戶。甲山林集團南下首場建案「都心苑」位於七賢一路近信義國小,預計年底進場。而高雄龍頭建商京城建設集團也將於左營區推出「京城君匯」與「新光段」2案。
 
房子是拿來居住的,不是炒作的,這幾年投資客退散,居住的剛性需求支撐著房市,銀行利率低檔,這才是受到老百姓歡迎的房地產市場。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)