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2017年8房地產分析>>利率低是房市景氣的重大因素
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、實價登錄制度改變台灣房地產課稅很大
幾十年來,台灣被稱為炒地皮的天堂,不只全民熱衷炒房炒地,官方的國有財產局(現為國有財產署)幾十年來的大肆標售土地,房市景氣好時,建商瘋狂競標,可以把檯面下的土地交易假設原來只有一坪100萬,因為公開競標恰若公開的賭場氣氛可以一夕之間炒到每坪200萬的天價。例如,民國75年5月5日國有財產局標售包括西門町巴而可旁空地(中華路一段)等29土地,其中競標最激烈的城中區介壽段三小土地,面積328坪,由個人謝耀昆以四億二千八百八十八萬八千元得標,平均每坪價格一百三萬八千元,較底價三十九萬元高出三倍餘,再度創下歷史性的高紀錄!
 
炒地皮最大誘因除了養地坐待土地漲價,最主要的是並非以成交市價繳稅,卻是以較低甚至極低的公告土地現值繳納土地增值稅,因此稅負甚低,甚至因為公告土地現值每年只公告一次,因此上半年賣的土地,下半年漲價售出已經獲利,但因公告土地現值次年才會調整,因此竟然一毛不用繳,天下竟有如此偉大的稅制,而老百姓每年薪資所得則要如實課稅,房地產買賣卻可公然合法的逃稅,因此台灣是國內外投資客投機客公開讚揚的投資天堂啊!
 
民國100年(2011年),這個局面慢慢地改變了,100年12月30日總統公布了平均地權條例47條,正式進入了房地產價格可以實價課稅的時代,該條規定「土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者,權利人得單獨申報其移轉現值。
權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
前項買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資訊:
(一)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。
(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。
前二項受理申報登錄成交案件實際資訊,主管機關得委任所屬機關辦理。
前三項登錄之資訊,除涉及個人資料外,得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。
已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。
第二項、第三項登錄資訊類別、內容與第五項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。」
 
該條第6項雖然規定「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」,然而所得稅法的精神與規定本就是「實價課稅」,但以前苦於不知道土地與房屋的交易實價(所謂私契),報稅可以依土地公告現值與房屋土地現值申報繳稅(所謂公契),而現在買賣交易需在辦竣所有權移轉30日內,向該管稽徵機關辦理申報,國稅局得以掌握交易實價,因此開始要求投資客須以實價報稅,許多投資投機客因而多繳了許多稅,在房市造成震撼!
 
實價登錄實施已滿5年,8月18日立委盧秀燕於立法院開公聽會,內政部次長花敬群提到,未來實價登錄修法方向將以「即時、透明、正確」等原則進行檢討,實際內容包含還包括縮短實價登錄時間差,加快資訊揭露效率、門牌去區段化、建商自行銷售的預售屋全面納管、申報義務人由地政士改為買賣雙方等,為避免資訊不實,內政部也將另外增訂主管機關的查核權作為配套措施,若有登記義務人屢經查核後仍不改善,將祭出相關罰則。
 
根據平均均地權條例規定,已登錄不動產交易價格資訊,在相關配套完全建立且立法後,才可以做為課稅依據。現行實務上賦稅署在收稅時,則會以實價登錄資訊來課稅,內政部認為,實價登錄所登載的價格資訊本來就是由政府管道公開揭露,為最正確、合理的公開訊息,因此,目前條文卻規定暫時無法使此資訊課稅,這樣的條文有不洽當處,未來會嘗試把它刪除,讓實價登錄資訊更能供課稅使用。
 
另外,財政部賦稅署表示,外界認為賦稅署尚未以實際交易價格來課稅這件事其實與事實有出入。目前在許多案例上,賦稅署早已開始透過行使調查權來查出實際交易價格,並以此作為課稅基準,其中尤其屬土地交易頻繁者更是賦稅署追查目標,近年不管是房屋評定現值或是土地公告現值,政府都正努力促使這兩者價值接近市價水準。若未來此兩種價格皆與實價登錄價格同步時,那此類課稅的稅基認定爭議便會「迎刃而解」。
 
二、兩岸房地產證照均須通過國家考試才能取得
台灣的房地產證照,不動產經紀人與不動產經紀營業員到今天並沒有開放給大陸人來考試。不動產經紀業管理條例第38條規定外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試或參加營業員訓練。前項領有及格證書或訓練合格並依第十三條第二項登錄及領有證明之外國人,應經中央主管機關許可,並遵守中華民國一切法令,始得受僱於經紀業為經紀人員。外國人經許可在中華民國充任經紀人員者,其有關業務上所為之文件、圖說,應以中華民國文字為之。亦即全世界外國人都可以來台灣上課考取不動產經紀人與不動產經紀營業員證照,然而以上「外國人」並無包括中國人可以來考試,兩岸屬大陸地區與台灣地區的兩岸關係。
 
九年前,2008年大陸開放台灣人可到大陸考房地產證照,考中國房地產經紀人與中國房地產經紀人協理證照。
 
因此,兩岸房地產證照均須通過國家主辦的考試及格才能擔任,大陸考試是每年十月下旬,九年前,本人接受台灣學員的委託訓練他們到大陸考照,已有八年了,錄取成績良好,今年10月21、22亦將帶領約三十位同學到中國的廣州考試兩天,有些同學則因個人因素要到北京、上海考試,中國各省會都有考區,幾年前還有一位學員到海南省考試。
 
大陸規定,申請房地產經紀公司須有三張房地產經紀人證照。經紀人考試四個科目,房地產交易制度政策、房地產經紀職業導論、房地產經紀專業基礎、房地產經紀業務操作,每一科皆要及格才能錄取,因為大陸採取滾動考試,若今年只通過兩科,則明年只要通過兩科即可,大陸 2015年6月25日放寬規定四科目只要在四年分別通過即可
 
任何不是以此方式考取所謂「中國房地產經紀人」及「中國房地產經紀人協理」,執照都是無效的。

(本文刊載於現代地政雜誌專欄)