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2017年10月房地產分析>>公共建設帶動房地產前進
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、公共建設帶動房地產
公共建設帶動房地產起飛乃是必然的現象,縱然碰到房地產不景氣,一開始無感,然而隨著交通建設的便捷性與人潮性,終將帶動房地產往前驅動!
 
如以桃園高鐵站青埔為例,十多年前是一片荒煙蔓草,因為桃園高鐵站設在青埔的帶動房地產開始逐步起動,該區原來只有零星的透天厝建築,於是開始有建商推出預售屋大樓「青埔市」,該土地為本人考上不動產經紀人的學生仲介給建商,那時我恰好到中壢市公所旁講授「不動產經紀人考照班」,該學生非常念舊與感恩,除了平常常寄禮物,並特別到教室來請我吃高檔餐廳,因此在吃飯時我即跟他捧場買了一間青埔市預售屋,那時尚未公開賣,一坪約12萬,後來經過幾年,該大樓房價一路飆升,甚至有人一坪約30萬轉售,最近幾年房市不景氣,高鐵青埔房源又供過於求,價格乃一路下滑。
 
今年3月桃園機場捷運歷經20幾年的坎坷終於通車(台灣有幾個20幾年?),初期青埔買氣並未明顯上揚。從初始大家的觀望心態到越來越多人搭乘機捷之後,通車效應開始帶動看屋人潮,今年前九個月的交易量較之去年同期就多了2倍!另外青埔地區總投資金額達200億的國泰人壽國際商務城亦吸引了不少人前往看屋。今年買房的多為自住型客戶,因桃園國際機場的地緣關係,購屋人許多為機場航空站的工作人員,機師空姐及依賴機場商機維生的就業人口,也有返台定居的華僑或部分大台北地區客戶受到吸引。較受青睞的商品為3~4房附車位、總價約在1200萬~1600萬區間。周圍的生活機能也因機捷通過而逐步被建構起來,今年8月動工、預計2020年完工的國泰人壽國際商務城,為含有影城旅館商辦大樓水族館的複合商業大樓不僅有便利的生活機能更兼蓄了商業發展的前瞻性。A19捷運站周邊則有桃園棒球場,及籌畫中的冠德購物中心、亞洲矽谷計劃、桃園美術館等美麗遠景。
 
從10年前的一片荒煙蔓草到今天的人口驅動,在這些重大建設的帶動下,青埔未來的繁榮與人口聚集都是可預見的景象!
 
二、中壢為今年房市交易量第一名
筆者在本專欄的「2017年9月房地產分析」提到「今年房市已回溫9個月」,並分析「低價社區竄紅,百花齊放」,「今年全台各地,只要交通便捷、生活機能便利完善低總價小坪數房屋,皆能受到購屋人的青睞」。
 
10月27日工商時報第一版以醒目標題提到「讓利奏效,房市秒殺案多了」。蔡惠芳資深房地產記者在該文提到「有讓利,才能賣光光!今年以來房市「讓利」風潮愈演愈烈,一推出就叫好叫座,銷售率100%「Clean」的「秒殺」完銷案,也呈遍地開花之勢,衝出驚人買氣。」10月26日住展雜誌最新調查,今年截至10月20日止,已有44筆新案才開盤就光榮謝幕,已超越去年全年的42筆。價格接近買方預期的滿足點,是最大關鍵。住展雜誌調查北台灣各縣市完銷案,發現今年以來累計已破44筆,其中台北市有8筆、新北市13筆、桃園市8筆、基隆市1筆、新竹11筆、宜蘭有3筆。
 
今年「秒殺」新案,總銷逾10億元以上的指標案共有7筆;其餘37筆多是中、小型建案。至於主力坪數,幾乎都是中小宅稱霸,70坪以上的只有1筆。
 
建商讓利意願越高,吸引買氣回流,也帶動了今年完銷案增多;其中又以小坪數房型策略更具彈性,一有讓利空間,就更為搶手與受歡迎。
 
今年前9月六都合計買賣移轉棟數超過15萬棟、年增15.6%,以各行政區來看,桃園市中壢區因單價下降至1字頭,交易量突破6,000棟,成為今年前9月全國交易最熱區域,平均一天可賣出22棟。
 
全國不動產統計今年前9月六都各行政區交易狀況,最熱的前五名行政區交易量大多站上5,000棟之上,依序為桃園市中壢區6,056棟、新北市新莊區5,206棟、桃園市桃園區5,185棟、新北市淡水區5,096棟及台中市北屯區4,369棟,其中新莊區年增1.22倍最多。
 
交易量居六都之冠的中壢區,年成長17.3%,並占全市交易量五分之一,中壢區交易量受惠於青埔高鐵特區、過嶺重劃區新建案交屋潮,海華商圈、內壢以及龍岡也都是交易熱區,因為中壢建設話題多,多數區域單價又修正到1字頭,吸引買方回流。
 
居次的新北市新莊區年增幅達1.22倍,為新北第一熱的行政區,除建案「鴻邦世界花園」、「超級城市」交屋推升,另一方面中古屋回歸實價行情,因此買氣熱絡。
 
三、影響巨大的國土計畫法草案公布與公聽會
全國國土計畫草案本月出爐,最受注目的農地,將分成五類農業發展區,二十五公頃以上、八十%農用的農地,優先劃為第一類農發區而不得改變,但約一.三萬公頃遭違規工廠佔用污染農地可望解編「鹹魚翻身」!此次新增第五類都市計畫農發區,估有十萬公頃都市中農地也將重劃,估算未來約二十萬公頃農地有重劃解編或改變使用項目的可能性。未來走勢正「波濤洶湧」!
 
四十多年管理全國土地的區域計畫法將由國土計畫法取代,約五年後走入歷史,內政部營建署公布全國國土計畫新草案,10月25日展開公聽會,最遲明年五月公告,再由縣市展開兩年的土地分區劃定。未來國土將由區域計畫法的十一種分區,改為國土保育、海洋資源、農業發展及城鄉發展等四大區,一旦劃定就無法輕易變更,除非每五年地方、十年全國檢討一次。
 
國土重劃是重大的國家改革工程,有助農地集中農用。目前全國分級分類列管農地近八十七萬公頃,最適農作第一種優良農地四十.九萬公頃,未來優先列一類農發區,嚴限改變地目;其他農地,預計分為二、三、四類區,但可部分開放如宗教、殯葬、遊憩等用途。
 
農委會盤整出四萬多公頃遭佔用農地,其中違規工廠佔一.三萬公頃也可望解編;農委會副主委陳吉仲坦言,很多已被嚴重污染,恐只能改編成工業地。三萬多公頃遭農舍等其他佔用地更是大工程,政府有腹案要處理,但還在評估如何劃定。這些都影響巨大!!
 
針對外界擔心重劃會影響農地安全量,農委會強調,地方有區劃權限,但變更需中央審核,須避免農地流失,然而有些已不適用的農地則應解編活化,國土重劃乃為農地重整的大改革。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)