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2017年6月房地產分析--- 房地產景氣各地不同,有漲有跌,冷熱差異大
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、 房地產是地區性特質,景氣互異,漲跌互異
 
房地產的特性之一是地區性市場(Local Market),每個區域市場景氣皆不同,每種產品景氣也不同。4年前,當台北房市景氣衰退時,但以前景氣一直很差、起不來的高雄、台南卻開始興旺,於今不衰。當台北市房價超貴房子難賣時,基隆、淡海新市鎮每坪十幾萬的房子卻非常受到歡迎。最近看到媒體報導,提到新莊民安商圈房價穩定。民國60年我讀政大時,家父在新莊丹鳳民安西路買了新屋,那時房價超低。每次回家,附近還有甚多稻田。因為頂樓加蓋,我常在頂樓賞讀「古文觀止」,並因而寫了一篇「放鶴」的文章(72.1.28),現代人喜歡遛狗、遛貓,但古人卻有放鶴之樂,特別的珍奇與讚嘆啊!「吾一面吟哦蘇軾『放鶴亭記』,一面遠眺群山與周遭公寓,雖冷風撲面,且有小頑童在旁嬉戲吵雜,但俯仰之間,遠眺近觀之間,『放鶴』之間,亦頗覺清爽恬適,乃人生一大樂也!」
 
民安商圈亦稱為「鴻金寶商圈」,主要範圍包括民安路、後港一路、建安街一帶,為南新莊的精華區,生活機能完善,房價不像其他區域波動大,房價穩定,三房產品總價約在千萬元左右。該商圈有大型連鎖業進駐,機能豐富便利,周邊並有四維市場與裕民市場,捷運新莊線通車後所帶來的聯外交通便利性。新開幕的好市多新莊店,也為民安商圈房市加溫。
 
民安路以北、後港一路一帶的區域,多為屋齡20餘年六至八層華廈,街廓整齊,房價也較高,以電梯華廈來說,房價行情約每坪28萬至32萬元,公寓產品則以二樓或三樓較受歡迎,每坪約24萬至27萬元,四、五樓每坪約23萬至25萬元,一樓因前面空地可停車或作為庭院皆方便,每坪約40萬元。
 
民安商圈新建大樓極少,指標建案位於建安街。四年前921地震危樓重建完工的「鼎上苑」,是這一帶唯一屋齡較新的大樓產品,日前低樓層成交價每坪39萬元,平均行情每坪36萬至37萬元,為民安商圈房價最高的大樓。
 
民安路以南,包括四維路、八德街及成功街一帶,公寓屋齡20年以上,行情較民安路以北每坪低1萬至2萬元,公寓坪數相對較小。民安路路幅狹小,民安商圈的購屋客層多為南新莊本地的首購或購屋客源,較少外地客人。
 
記得民國88年921大地震,震央遠在台中與南投,竟然震垮了新莊民安路附近一棟當年才完工五年、屋齡不長的新大樓「博士的家」,嚮往博士開心地買「博士的家」,卻命喪博士的家,悲乎!該案是台灣「消費者保護法」通過後第一個打團體訴訟的個案,幸能順利。無良建商害人不淺,幾十年老屋仍屹立不搖,新屋卻倒了,成了廢墟!去年過年台南大地震,維冠大樓亦屬當地新大樓,卻也震垮了,謀財害命啊!
 
二、 陸客買房限定一人一戶
 
內政部於6月10日修正發布「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」,陸資買房限一人一戶,並新增撤銷或廢止陸資買房許可的處理方式。第4條規定「符合下列情形之一者,得為不動產登記之權利主體:一、大陸地區人民。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關(構)、團體之職務或為成員者,不得取得或設定不動產物權。二、經依本條例許可之大陸地區法人、團體或其他機構。三、經依公司法認許之陸資公司。」
 
蔡政府在520施政周年前,通過44位陸資購買淡水小坪頂豪宅「萬通2011」,內政部澄清此例僅是個案、並非通則,修正的「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」強化許可後的管理機制,讓實務執行作業流程明確化。大陸地區人民取得的不動產所有權或是地上權,限已登記並供住宅用,且每人僅限單獨取得一戶,並不得出租或供非住宅使用。
 
這次陸資取得不動產許可辦法共有四大修正重點:一、明定陸資每人限購一戶供自用的住宅不動產。二、增訂對於違反原申請目的或相關規定,應撤銷或廢止許可。三、明定許可文件補正期限及許可文件有效期限。
四、明定陸資取得的不動產經拍賣後,若由台灣人民拍定,免再申請許可。根據第7條規定「大陸地區人民取得之不動產所有權或地上權,限已登記並供住宅用,且每人限單獨取得一戶,並不得出租或供非住宅之用。取得前項供住宅用不動產所有權或地上權,於登記完畢後三年內不得移轉或辦理不動產所有權或地上權移轉之預告登記。但因繼承、強制執行、徵收、法院判決或依第十七條規定而移轉者,不在此限。」
 
為了強化許可後的管理機制,內政部此次修正案增訂若陸資取得不動產後有違規使用的情形,如出租、供商業使用,內政部應撤銷或廢止其許可;政府也會每半年一次施行查核,檢視有無違規使用。
 
三、實價登錄將修法,揭露門牌
 
實價登錄上路滿5年,內政部擬翻修相關法規,最大改變是房屋資料識別化,未來將不再是區段式、去識別化的資訊,而是明確的「幾號幾樓」門牌。
 
為讓市場機制更透明健全,內政部規畫實價登錄修法方向,包含登記移轉與實價登錄同步、申報權利人由地政士改為買賣雙方,除即時反映市況,也能提升價格正確性。
 
在預售屋部分,目前規畫修法重點,是將申報期限大幅縮短為簽訂預售屋買賣契約書後30日內辦理,並將起造人或建築業者自行銷售預售屋部分全面納入實價登錄範圍,以促進預售屋交易資訊更透明。
 
因應國人習慣,實價登錄過去並未直接公布門牌,採取區段化、去識別化資訊,但未來擬直接公布。其實房屋移轉並不涉及個資,且就算只公布區段,媒體也常報導是那棟房屋的交易價,因此參考國外案例,乾脆直接公布。內政部並將建立「不動產履歷」,讓市場能明確知道房屋的歷次交易價格,明確公布實價登錄門牌只是第一步。
 
針對虛報交易價格問題,內政部目前還無法追查資金流向,未來將主動擴張調查權,並與財政單位、縣市府合作抽查。除了現行的地價查核外,未來將要求申報人出具契約書、付款文件,避免謊報。
 
實價登錄涉及法規包含《平均地權條例》第47條、《地政士法》第26-1條、《不動產經紀業管理條例》第24-1條及《不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法》。目前法案還在研擬階段。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)