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2017年5月房地產分析 ---5月房市全台增溫
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、 六都房市全面增溫
 
五月房市,六都全面增溫,高雄仍然呈現領先態勢!
1、 高雄市5月買賣移轉棟數為3,198棟,比4月成長23%!
2、 台北市5月買賣移轉棟數為2,070棟,比4月成長21%!
3、 新北市5月買賣移轉棟數為4,926棟,比4月成長18%!
4、 台南市5月買賣移轉棟數為1,688棟,比4月成長16%!
5、 桃園市5月買賣移轉棟數為3,035棟,比4月成長14%!
6、 台中市5月買賣移轉棟數為3,365棟,比4月成長5%!
 
六都買賣移轉棟數為17,652棟,比4月成長16%!
 
綜合全台六都前5月買賣移轉棟數合計為7萬8,346棟,比去年同期6萬4,661棟,成長21.16%。新北市累計前5月買賣移轉棟數逼近2萬棟,比去年同期成長逾4成,勇冠六都。
 
台北市、台中市、台南市及高雄市,今年前5月較去年同期亦皆有2成以上的成長,唯一落後去年同期的是桃園市,今年1~5月累計買賣移轉棟數為1萬3,335棟,較去年同期的1萬4,170棟減少近6%,原因應該是龜山區去年4~7月適逢A7合宜住宅交屋,去年5月僅僅龜山區的移轉量即高達1,333棟,今年5月則回歸到基本盤的142棟。今年以來,為了解救去年的房市慘淡,屋主與建商願意降價讓利、建商推案量減少與剎車,以及政府降房屋稅與豪宅稅,都讓低迷的市場從谷底攀升,是市場回溫的關鍵。

二、 離島澎湖地價漲最猛,全國第一名
 
這兩年全台房地產市場低迷,離島澎湖縣卻一枝獨秀,短短3年內,市區土地價格漲了2倍以上。內政部公布106年全國都市地價指數,澎湖縣漲幅高達3.22%,躍居全國第1名,同時,全國平均公告土地現值,澎湖縣調升15.56%,漲幅也是全國最大。多年來,政府接連立法奢侈稅與房地合一稅打壓房市,全台進入房市寒冬,澎湖、金門、馬祖等離島房價,卻絲毫不受影響,反而逆向竄升,直線飆高。全國公告土地現值平均漲幅僅0.04%,創下6年來新低紀錄,最悲慘的台北市慘跌1.52%,澎湖縣則異軍突起,飆漲3.22%創新高! 103年國有財產署公開標售位於馬公市區最熱鬧的中正路商圈,近40坪商業用地,得標4,595萬元,比底價高出2,100萬元,每坪高達115萬元!該地5年前的交易價格大約只有50萬元左右。104年內政部實價網披露,馬公市新明路交易一筆屋齡3年的兩層樓透天店面,登錄買賣金額高達1億522萬元,地坪約272坪、建坪150坪,換算每一建坪單價約70多萬元,創下澎湖歷年來首件億元金店面新紀錄。不只市區房價熱鬧滾滾,偏遠鄉下土地也漲翻天,去年底,西嶼鄉橫礁段一筆土地,國產局僅標售持分的三分之一土地,大約93.8坪,底價每坪3,637元,竟然也標出2萬1,402元的天價!
 
台灣房地產景氣不會齊漲齊跌,各地有各地的供需特色與風土人情,漲跌互異,不能一概而論。
 
 
三、 農地破壞嚴重,宜蘭拆除豪華農舍
 
為了發展台灣衰退凋零的農業,農業發展條例於民國89年大翻修,修改成農地可以自由買賣,自然人可以買農地,於是農地開始熱絡買賣,到處蓋起了農舍,然而許多農舍都長得像豪宅,甚至有的遠看像白宮,有的像紫禁城,鄉間別墅到處矗立,是擁擠都市人利用假日可到鄉野鄉間休憩的極佳嚮往。後來也因此有位副總統候選人因在屏東的農舍改建成豪華別墅而被檢舉,成為當時最大的轟動事件。
 
然而,農業不但沒有達到發展的期待,因為開放自然人可買農地,田地上也不再種田了,田地上到處種屋,特別是風景最優美的宜蘭縣最為嚴重。雪山隧道通車後,宜蘭農舍更是暴增嚴重,亂象叢生,為了亡羊補牢,宜蘭縣政府於104年4月公告「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」,針對違規農舍將展開鐵腕行動,6月5日前拆除三層違規農舍,為維護農地合法使用之公平正義,縣府表示下一波行動將針對104年以前重大違規農舍稽查,該拆就拆,即使暫時無法拆除也將予以處罰。
 
其中位於礁溪鄉的農舍屋主在縣府強拆前,簽切結書申請自拆,5月底為自拆期限。宜蘭縣府於104年發現這棟違建建築,多次要求屋主自拆,但屋主仍持續興建。據了解,限令拆除的前幾天甚至有車輛載運花崗石石材要進屋,被警方發現勸離。這棟建築除了前方的資材視為合法申請外,後方的農舍等建築都是違法,連申請補照都無法。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)