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2017年7月房地產分析>>利率低是房市景氣的重大因素
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、低利率是房市景氣的關鍵
利率低、貸款額度高,一直是掌握房市景氣的重大因素。
 
利率高,則購屋人不堪負荷,每月被本息還款壓得喘不過氣,甚至淪落為法拍的命運!
 
民國80年代利率極高,動輒8~10%,這是現代的年輕人所不能想像的壓力。後來陳水扁執政的時代,經濟低迷、股市衰退、房市黯淡,因此大力拯救房地產的法寶就是不斷降低銀行利率,甚至修法讓土地增值稅減半,最後終於在民國91年房市回穩,購屋人陸續進場。民國92年,房市雖然上半年碰到恐怖的SARS,大家連生命都覺得朝不保夕,到處都是戴口罩的人群。SARS過後,房市拜低利率之賜,一路明顯攀升,但是這種攀升主要從台北市開始帶動,而且房市黯淡太久了,人群要「一葉知秋」是很難的,因此大部分的民眾渾然不知,名嘴專家也是霧煞煞。筆者有幸在92年上半年,在同業都不敢去的台北縣陽明街(新埔捷運站一帶),大膽代銷四棟56戶的預售屋大樓,而且採包銷廣告方式(亦即要先支付一大筆的廣告費),若賣得差就要血本無歸了!後來雖歷經SARS的恐怖困頓,最後在半年的合約期,終能一戶一戶慢慢全部售出,連我自己都嚇一跳!那時每天在台灣各縣市教房地產證照課,很少到工地現場,自己也忘了應該買一戶。那時一坪約15萬吧,後來景氣一路攀升,幾年後竟漲了3倍了!
 
那時景氣反轉沖天的證據,則可參考最敏感的景氣櫥窗—股市了!
 
民國92年SARS前看聯合晚報股市版,突然發現多年好友營建股大華建設已跌落到一股一塊錢,真讓人心驚覺得太便宜,那時候的營建股普遍極慘,被稱為水餃股,股價都是個位數。龍頭營建股國泰建設資產龐大也是個位數,因此覺得那時應該跟好朋友捧場,實在太便宜太委屈了,因為也了解大華建設的實力,後來SARS來了太可怕就忘了這件事。
 
民國92年下半年沒有SARS的可怕了,本人公司代銷的板橋預售屋也完銷了,回神想到怎忘了買大華建設的股票?買了聯合晚報股票版來看,竟漲到8元了,足足漲了八倍!真是不可思議啊!如果這不是房市景氣強烈反轉,什麼才是景氣反轉的訊號?這些看法,我都有發表在當時的每月房市分析專欄(現代地政雜誌專欄),可惜沒有幾個人認同,甚至到了民國93年、94年,也有一些所謂的「名嘴」與「專家」不認同房市已經反轉,甚至說這是假象,隨時會再跌。景氣預測之難,確如蜀地難,難如上青天啊!
 
大江東去,這一波大多頭市場走了約10年,很多不敢購買的朋友,眼睜睜看著房價倍數翻轉,又想應會回檔吧?以至於漲到都買不起了,只有捶胸頓足、後悔莫及的想跳淡水河呢!
 
二、銀行房貸額度上升,利率新低
中央銀行7月21日公布,五大銀行6月新承做房貸金額為467.37億元,為一年半來新高。五大銀行指台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行與華南銀行,這五家銀行承做房貸的比重約占全體銀行四成之多,因此常被視為房市風向球。依據公布資料,新承做房貸利率降至1.647%,創逾七年來新低,央行官員表示,近來交易量已逐月增加,且多為自住族群。五大行庫新增房貸放款連兩月攀升被認為是房市交易回穩的跡象。
 
根據央行7月21日公布,五大銀行6月新承做房貸金額為467.37億元,不僅月增123.71億元,年增75.28億元,更為一年半來新高,央行官員表示,與新屋分戶貸款增加,以及建物買賣移轉棟數增加有關。
 
對於6月交易量提升,新增房貸增加,房市看似回溫,央行官員也指出,去年確實基期較低,今年5、6月交易量逐月提升,但房市狀況仍要視區域而定,部分區域因賣方讓利,促使成交,部分區域則與新成屋交屋潮有關。受到新成屋交屋較多,以及部分區域房價下滑的帶動,5、6月的六都買賣移轉棟數月增率,都有逐月增加的現象,也反映目前房市交易有稍微回穩的跡象;展望未來,自住型需求仍為房市主流,能否成交,買賣雙方對於價格是否能取得一個平衡點仍是最重要因素。合理的房價,自然是吸引自住客群進場的最大誘因。
 
五大銀行6月針對首購族所設計的低利「青年安心成家方案」為127億元,月增約17億元,占比重為27.2%,則較上月的32.1%減少。
 
利率一直維持在低檔,房價持續鬆軟,則房市自然有自住購屋客的不斷進場。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)