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2018年2月房地產分析>>2月房市春意盎然
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、農曆春節搶攻自住市場
2月只有28天,又碰上狗年農曆春節,假期又去掉6天(2/15~2/20),房市交易只剩22天,交易量當然受到影響。然而有企圖心的建商與代銷公司,農曆春節不但不敢放假,則更要把握全家團聚放假的時間,搶攻買氣,希望為狗來富年博得好彩頭!今年農曆春節房市強強滾,全台至少有36個建案春節不打烊持續營業,總銷金額逾千億元,各大建商全力在春節期間,搶攻自用、置產需求的返鄉人潮,都會區高總價產品則是鎖定台商或歸國華僑的機會。
 
觀乎狗年春節的房市表現,顯然這個期待是成功報喜的!春節期間天氣很好,老天爺幫忙,人氣湧現,買氣亦佳,光是北台灣就有超過40個建案春節不休息搶攻自住市場!歷年來最積極在春節搶攻市場、維持春節不打烊傳統的遠雄集團表示,今年春節買氣優於去年,包括竹北、台南、清水等地建案,人潮均爆滿!遠雄集團全台共21個不打烊建案,統計初一至初五來客數有3,250組以上,平均每天有650組,是平常的3倍,遠雄表示,全台成交近百戶,總銷金額約13.5億元,比預期目標增加35%。
 
創意家行銷春節期間計有22檔春節建案不打烊,每案皆有成交紀錄。創意家表示,來客數較一般假日成長約3成,以初三來客量最多,不到一周總銷約5億元,高於平常一周的3~4億元,「成績可說好到超乎預期」!
 
春節看屋民眾,有不少是台商返台過節,以創意家負責銷售、宏盛與長虹合建的台北市中山區「帝璽」為例,光是VIP就將春節前的預約時段全部排滿,總共有55組看屋民眾,且已收訂金,多是台商回流。
 
甲山林表示,春節期間來客數比平常多2成,總銷金額7億多元,如新北市土城區「金城舞」成交20戶,目前已售7.5成,潛銷中的新店區「波爾多」也預約40戶。甲山林機構建案「新外灘」,春節每天至少20組來人,人氣極佳!
 
新聯陽代銷的內湖「華固碧湖天」,在1月中推出,三周內已售出40戶,春節期間買氣延續,再賣出10戶,銷售甚佳!土城「東運御光」,春節賣出20戶!台中地區春節買氣亦喜氣傳來,遠雄台中3個建案約銷售了4億。其他諸如總太地產、雙橡園開發、精銳久樘、陸府、聚合發、坤悅建商,銷售均傳佳績。遠雄位於台中8期的「遠雄文山匯」,開春期間舉辦免費親子活動,約吸引了400人次賞屋,180組家庭參加活動兼賞屋。

二、銀行開始樂觀房市
沒有銀行貸款的支持,則很少人能買得起房子,建商購地建房亦無能為力,因此利率的高低、貸款成數的高低是觀察房市的重大指標因素,房市景氣差時,銀行偏向保守,免得倒帳連連!景氣佳時,銀行積極搶攻貸款市場。
 
去年以來,房市回溫,整體交易量比前年成長8%,包括土銀、合庫、台銀等不動產放款量最大的三大行庫,不約而同提高對於土建融業務的承作量能,大型行庫根據兩大指標,研判從二年前開始進入U型底部的不動產景氣,已有即將走出底部的可能性,並且榮景可期。
 
這兩大指標包括:一、土地成交價位及移轉頻率,已趨於穩定,行庫此時新進場承作土建融業務,風險相對有限;二、從去年底迄今,不僅看屋人潮多,實際的房屋成交量也有相對佳績。
 
近來最新五大行庫房貸統計顯示五大行庫整體房貸業務量成長了三成。行庫主管認為,除了農曆年節效應有發揮對房市成交量的正面助揚效果,這與市場上對房市落底即將翻揚的預期有關。因此,包括台銀、土銀、合庫等三大行庫,最近都大動作承作土建融業務。
 
三、台北市政府認為政府帶頭炒房
台北市地政局於2月底公布2017地政維新年報,其中在健全房市、居住正義議題,直指台北市高房價問題在於過去政府帶頭作多,炒房拚經濟、房地價稅不合理、房市資訊不明,造成房價易被哄抬等,這真是很難得的承認政府炒房!
 
北市地政局表示,為求公開透明與創新服務,編製2017地政維新年報,內容包含地政維新策略地圖、智慧地政創新服務、健全房市居住正義、智慧生態示範社區、未來展望等。其中在健全房市部分,北市房價所得比在2013年第4季達15.01倍,為全球最高,2015年第1季更創新高達16.16倍,顯示北市房價漲幅相對不合理的嚴重程度,民眾買不起房,甚或租不到房,居住不正義的現象成為眾矢之的。
 
地政維新年報分析,高房價問題原因在於過去政府帶頭作多,炒房拚經濟;房市資訊不明,易哄抬;房地價稅不合理,投資利多本少以及國人「有土斯有財」觀念,導致房地資產配置比重過高等因素所造成房市過熱、房價高漲的現象。
 
「資訊半透明」、「交易頻爭議」、「價稅不合理」以及「市場高起伏」等四項為近年房市亂象主因,因此面對當前房市景氣起伏及房價變化等問題,地政機關應主動出擊,透過綜合治理,逐步邁向健全房市與居住正義。
 
年報指出,面對當前房市起伏變化問題,北市自2016年開始陸續舉辦多場健全房市座談會或論壇,傾聽意見、凝聚共識,逐步建立健全房市的政策架構。
 
台北市健全房市政策與行動,彙整台北市政府相關局處的行動方案作為施政依據,以資訊透明、交易安全、價稅合理三大面向、10大策略及51項行動方案,提供全面、即時、正確與加值的房市資訊透明;從事前、事中及事後全程維護房地交易安全,並透過地價區段細緻化、現值趨近市價以促進價稅合理,引導房地產市場健全發展。
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)